2025 年留学生在海外购房的现象呈现出显著的区域分化和政策驱动特征，但 “都在买房” 的说法并不准确。以下从政策环境、市场趋势、经济能力及实际案例四个维度展开分析：
一、政策限制：多国收紧留学生购房资格
- 澳大利亚：全面禁止二手房购买
2025 年 4 月 1 日起，澳大利亚实施为期两年的外国人购房禁令，明确禁止留学生购买二手房（存量房），仅允许购买新房、期房或空地。这一政策直接导致留学生购房需求向新房市场转移，但悉尼、墨尔本等城市新房价格中位数已突破 119 万澳元（约合人民币 550 万元），且首付比例高达 35%，实际购房门槛大幅提升。
- 加拿大：政策松绑与区域分化
加拿大政府放宽房贷政策，允许首次购房者使用 30 年摊还期，首付比例最低 5%（针对 150 万加元以下房产）。但卑诗省试点 “房屋倒卖税”，持有不足 1 年的房产交易需缴纳 20% 利润税，抑制短期投机。多伦多、温哥华等核心城市独立屋价格预计上涨 10%，但公寓市场因供给过剩遇冷，留学生购房更倾向于长期持有。
- 美国：贷款条件严苛
留学生购房需支付 50% 首付（美国居民仅需 20%），且贷款利率普遍高于本地购房者。例如，波士顿大学附近一套 3 居室公寓售价 45 万美元，留学生若申请贷款需首付 22.5 万美元，且需提供美国境内收入证明。部分中资银行提供首付 40% 的贷款，但利率较本地银行高 1-2 个百分点。
- 欧洲：黄金签证政策调整
西班牙黄金签证政策于 2025 年 1 月取消，购房移民门槛从 50 万欧元提升至 100 万欧元，直接影响留学生通过购房获取居留权的路径。葡萄牙、希腊等国虽保留购房移民政策，但留学生更倾向于租房，因短期居留身份难以满足 “每年住满 7 天” 的要求。
二、市场趋势：核心城市房价上涨与租赁压力并存
- 房价走势分化
- 澳大利亚：2025 年 3 月房价中位数上涨 0.4%，悉尼、墨尔本等城市复苏强劲，但珀斯因投资者需求减弱出现回调。
- 加拿大：多伦多独立屋库存紧张，价格或涨 10%，而公寓市场因高利率和供给过剩销量暴跌 57%。
- 美国：波士顿、洛杉矶等学区房价格因留学生需求持续上涨，如波士顿大学周边公寓租金回报率达 4.5%-5%，吸引家庭以 “以房养学” 模式投资。
- 租赁市场压力
澳大利亚留学生人数增长 15%，但住房供应短缺导致租金年涨幅达 7.8%，部分城市出现 “一房难求” 现象。例如，悉尼市中心两居室租金从每周 1000 澳元涨至 1300-1400 澳元，迫使部分家庭转向购房。
三、经济能力：家庭支持与投资属性凸显
- 资金来源
留学生购房资金主要依赖家庭支持。例如，加拿大留学生需支付 35% 首付（约 35 万加元），且贷款额度上限为 100 万加元，家庭年收入需超过 13 万加元才能负担月供。美国留学生若购买 45 万美元房产，首付需 22.5 万美元，且需证明资金合法来源（如父母收入、房产抵押）。
- 投资动机
部分家庭将购房视为 “教育 + 投资” 组合策略。例如，泰国格乐大学周边公寓销售率达 95%，中国留学生家长通过购房获取稳定租金收益（年回报率约 6%-8%），同时为子女提供住宿。加拿大留学生购房后可出租闲置房间，租金收入覆盖 30%-50% 的月供。
四、典型案例与数据佐证
- 澳大利亚：
- 2025 年 1-3 月，悉尼留学生购房量同比下降 28%，但新房市场中留学生占比从 12% 升至 18%。
- 政策影响下，部分家庭转向布里斯班、阿德莱德等二线城市，购房成本较悉尼低 40%。
- 美国：
- 波士顿中国留学生购房比例从 2023 年的 8% 升至 2025 年的 15%，主要集中在剑桥、沃特敦等学区。
- 中资银行（如中国银行纽约分行）推出 “留学生专属贷款”，首付比例 40%，利率 5.5%，吸引约 300 个家庭申请。
- 加拿大：
- 多伦多留学生购房贷款申请量同比增长 22%，其中 60% 选择 30 年摊还期以降低月供压力。
- 温哥华 West End 区因靠近 UBC 大学，留学生购房占比达 25%，平均成交价 120 万加元。
五、总结：理性决策需考量的五大因素
- 政策风险：需关注目标国的购房限制（如澳大利亚二手房禁令）、税务政策（如加拿大土地附加税）及身份影响（如西班牙黄金签证取消）。
- 资金成本：计算首付、利率、税费（如澳大利亚 8% 附加印花税）及持有成本（如美国房产税 1.25%）。
- 市场波动：核心城市房价抗跌性强，但需警惕公寓市场过剩风险（如多伦多公寓销量暴跌 57%）。
- 流动性：留学生身份可能影响房产转售，如加拿大要求非居民卖家预留 25% 房款用于税务清算。
- 替代方案：租赁市场若租金回报率低于房贷利率（如悉尼租金回报率 3% vs 房贷利率 4.15%），购房可能更划算。
结论：2025 年留学生购房并非普遍现象，而是集中在政策友好、家庭经济实力较强的群体。对于多数留学生而言，租房仍是主流选择，尤其是短期留学或经济条件有限的学生。若考虑购房，需综合评估政策、资金、市场及流动性风险，优先选择核心城市优质资产，并做好长期持有的准备。