当遭遇房屋被占的情况时，建议按以下步骤系统处理，结合法律依据和实操细节，最大程度保障权益：
一、证据固定与产权核验
- 现场证据链构建
- 立即对房屋现状进行多角度拍照录像，重点记录占用人居住痕迹（如生活用品、水电表读数）、房屋结构破坏（如破门、改建）等。
- 联系邻居或物业出具书面证人证言，证明房屋长期空置及占用人入驻时间。
- 保存留学期间的出入境记录、签证、学校证明等，佐证房屋空置状态。
- 产权状态核验
- 通过「不动产登记」微信公众号或官网（如广州市规划和自然资源局）在线查询房产登记信息，确认产权是否清晰，是否存在抵押、查封等异常情况。
- 若需线下查询，携带身份证到当地不动产登记中心申请《不动产登记情况表》，必要时可委托律师持调查令查询。
二、协商与行政救济
- 书面通知与沟通记录
- 向占用人发送《腾退告知函》，明确告知其行为违法，要求限期搬离（建议通过 EMS 邮寄并保留回执）。
- 若占用人自称有合法依据（如租赁协议），要求其出示原件并拍照留存，后续可通过司法鉴定确认文件真伪。
- 基层组织介入
- 向社区居委会或村委会申请调解，要求出具《调解记录》，若调解失败可作为后续诉讼证据。
- 向辖区派出所报案，说明房屋被非法侵占的情况。根据《治安管理处罚法》第 40 条，非法侵入住宅可处 10-15 日拘留。若警方以民事纠纷为由推诿，可要求出具《受案回执》并向上级公安机关投诉。
三、司法程序启动
（一）民事诉讼：物权保护与赔偿
- 起诉准备
- 管辖法院：房屋所在地的基层法院（如江门市蓬江区人民法院）。
- 诉讼请求：
- 判令被告立即腾退房屋并恢复原状；
- 赔偿占用期间的租金损失（参考同地段租金标准）；
- 赔偿房屋损坏修复费用（需提供维修报价单）。
- 证据清单：
- 房产证、购房合同等产权证明；
- 占用人身份信息（可申请法院协查）；
- 现场照片、视频、证人证言；
- 书面通知及邮寄凭证；
- 租金损失计算依据（如房屋中介报价截图）。
- 诉讼流程
- 立案：提交起诉状及证据，缴纳诉讼费（标的额 1% 左右）。
- 保全：若担心占用人转移财产，可申请诉前财产保全（需提供担保）。
- 庭审：重点论证占用人无合法依据占有房屋，强调其行为对居住安宁的侵害。
- 执行：若判决生效后占用人拒不执行，可申请法院强制执行（如强制清场、司法拘留）。
（二）刑事报案：非法侵入住宅罪
- 刑事立案标准
- 占用人未经许可强行进入房屋，或经要求退出仍拒不离开，且造成严重后果（如房屋结构破坏、精神损害）。
- 参考案例：四川省万源市张文峰非法居住他人房屋 9 个月并实施盗窃，最终以非法侵入住宅罪和盗窃罪数罪并罚。
- 报案材料
- 书面报案书，详述占用人侵入方式、拒不退出的过程；
- 现场监控录像（如有）、破坏物品照片；
- 医疗记录（若因占房行为导致健康受损）。
四、特殊情形处理
- 占用人主张 “善意取得”
- 若占用人声称通过买卖、继承等方式合法取得房屋，需审查其合同效力。例如，伪造产权人签名的买卖合同无效，可通过笔迹鉴定推翻。
- 房屋被政府征收
- 若发现房屋被纳入征收范围，立即向征收部门核实补偿协议签订情况。若他人冒名签署协议，可申请行政复议或提起行政诉讼。
- 长期无人居住的风险
- 建议留学期间委托亲友定期查看房屋，或安装远程监控设备，避免因长期空置被他人侵占。
五、法律依据与时效
- 诉讼时效
- 返还原物请求权适用 3 年诉讼时效，自发现房屋被占之日起算。若占房行为持续，时效从行为终止时起算。
- 赔偿标准
- 租金损失可参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》，按同地段同类房屋租金计算。
- 精神损害赔偿需证明占房行为导致严重精神损害（如创伤后应激障碍），参考案例中赔偿金额为 1 万 - 5 万元。
六、法律援助与成本控制
- 经济困难者的救济
- 若符合条件（如低保户），可向当地法律援助中心申请免费律师代理，需提交经济困难证明（如社区开具的收入证明）。
- 风险代理模式
- 部分律师提供风险代理，胜诉后按赔偿金额比例收费（通常 10%-30%），适合赔偿金额较大但暂时无力支付律师费的情况。
七、执行阶段的应对策略
- 强制腾退
- 法院执行局可采取断水断电、清场等措施，但需提前与公安、社区协调，避免冲突。
- 若占用人拒不配合，可申请司法拘留（最长 15 日）或追究其 “拒不执行判决、裁定罪”。
- 房屋损坏修复
- 执行阶段可申请法院委托第三方评估机构对房屋修复费用进行鉴定，费用由占用人承担。
八、典型案例参考
- 案例 1：2022 年浙江温岭徐旭擅自进入前女友家中安装摄像头，被判非法侵入住宅罪有期徒刑 1 年。
- 案例 2：2021 年江苏王军非法侵入他人住宅，导致被害人精神障碍，被判有期徒刑 10 个月。
九、预防建议
- 产权公示：在房屋显著位置张贴产权声明，注明联系方式。
- 定期维护：委托物业或亲友定期检查房屋，及时处理异常情况。
- 法律咨询：留学前咨询律师，制定房屋托管方案，明确紧急情况处理授权。
总结：房屋被占的维权需以证据为核心，结合民事、刑事双重途径，必要时借助媒体曝光施压。建议在 3 个工作日内启动法律程序，避免占用人形成长期居住事实。若涉及复杂产权争议或占用人暴力对抗，应优先寻求专业律师协助。
